Jedna od najčešćih situacija u katastru kod nas je da jedna parcela ima više suvlasnika. Razlog je uglavnom nasleđivanje, kada nakon ostavinskog postupka više naslednika biva upisano u katastar kao suvlasnici jedne parcele, ali može biti i neka vrsta ugovora, puta i slično. Ukoliko na takvoj parceli želite da gradite neki objekat, da bi dobili građevinsku dozvolu potrebna vam je saglasnost svih suvlasnika. Neretko suvlasnici nisu u dobrim odnosima, a situacija se dodatno komplikuje ukoliko su na zajedničkoj parceli izgrađeni više porodični stambeni objekti, odnosno zgrade sa više stanova.
Ono što većina u ovakvim slučajevima ne zna, jeste da ukoliko imate pravo na delu parcele, to znači da ste stekli pravo na određenom procentu cele parcele i sta se nalazi na njoj, a ne nad njenim realnim delom na terenu. Zakon o osnovama svojinsko pravnih odnosa parcelu smatra nedeljivom celinom, a sve suvlasnike na njoj smatra suvlasnicima na svakom centimetru te parcele.
U slučaju da neko na takvoj parceli želi da gradi objekat ili da je ozakoni samo za sebe, mora da pribavi i saglasnost svih suvlasnika parcele.
Uređivanje realnih vlasničkih delova
Kako urediti da svaki od suvlasnika, može da koristi tačno onaj deo koji mu pripada, odnosno da postane vlasnik tačno određenog, realnog dela placa?
Problem se može rešiti na dva načina:
Ukoliko između suvlasnika postoji saglasnost oko toga koji deo parcele pripada svakom od njih, najprostiji način deobe je zaključenje Ugovora o deobi.
Ukoliko saglasnost suvlasnika ne postoji, deoba se može izvršiti u sudskom vanparničnom postupku. Postupak deobe može pokrenuti bilo koji suvlasnik, ali predlog mora obuhvatiti sva lica koja nad predmetom deobe imaju neki stvarni deo. Ako učesnici u toku postupka postignu poravnanje o uslovima i načinu deobe, sud će poravnanje uneti u zapisnik. Ukoliko ne postignu sporazum, nakon saslušanih strana, iznošenja dokaza, veštaćenja i slično, sud će doneti Rešenje o deobi i načinu deobe.
Nakon toga parcela se može i fizički podeliti postupkom parcelacije ili preparcelacije.
Ako sud, postupajući po predlogu, utvrdi da je među zajedničarima sporno pravo na stvari koje su predmet deobe, prekinuće postupak i uputiti predlagača da u određenom roku pokrene parnicu (član 150. Zakona o vanparničnom postupku).
Potrebno je naglasiti i da se ne može, bez saglasnosti svih suvlasnika, graditi na toj parceli, vršiti fizička deoba nepokretnosti tako da pojedinim suvlasnicima pripadne fizički deo, a da ostali suvlasnici na preostalom delu imovine ostanu u suvlasničkoj zajednici. Takođe, prilikom prodaje dela nepokretnosti, suvlasnici imaju pravo preče kupovine.
U slučaju kada nije moguće izvršiti deobu parcele, moguće je ostvariti internu deobu, odnosno urediti način korišćenja iste, pa se sa priloženom skicom nastupa pred katastrom za potrebe uknjižbe prava na idealnom delu nepokretnosti.
ŠTA RADITI AKO NE POSTOJI MOGUĆNOST FIZIČKE DEOBE PARCELE ČIJI STE SUVLASNIK?
U praksi se često dešava da se suvlasnici određene nekretnine ne mogu složiti oko prodaje njenog dela, a uz to ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine, pa suvlasnik jednog dela ne može da proda samo svoj deo, već se mora prodati cela nekretnina. U tom slučaju, ukoliko je učinjeno sve sto predviđa ostvarivanje prava preče kupovine, a drugi suvlasnik odbija da otkupi vaš deo, možete uputiti predlog sudu da se nekretnina proda i da se izvrši civilna deoba koja podrazumeva da sud izvrši prodaju parcele na način definisan u Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (odredbe o sudskom načinu prodaje nepokretne stvari licitacijom ili neposrednom pogodbom), pa se među suvlasnicima podeli novac ostvaren tom prodajom, a srazmerno udelima koje imaju suvlasnici. Ovo se generalno ne preporučuje sa aspekta suvlasnika, jer se ovakvom prodajom uglavnom ne može ostvariti cena koja odgovara maksimalnoj tržišnoj vrednosti, a nekretnina se može prodati po znatno nižoj vrednosti od tržišne, pa će sve strane biti na gubitku.
